Exempel på dolda fel bostadsrätt
Behöver du hjälp? Kostnadsfri första kontakt med jurist. Köp av en bostadsrätt är för många personer den största investeringen i livet. Ofta går köpprocessen fort och det är svårt att på förhand veta exakt vilken standard lägenheten egentligen håller.
10 vanliga och ovanliga exempel på dolda fel
Det är tyvärr inte ovanligt att köparen upptäcker dolda fel, av varierande allvarlighetsgrad, efter att tillträdet skett. Något förenklat är definitionen av ett dolt fel en brist i lägenheten som köparen inte hade anledning att räkna med. Ett par exempel på vanligt förkommande dolda fel är fuskbyggda badrum och felaktiga elinstallationer.
Fel som kan avhjälpas till en ringa kostnad ger med andra ord inte någon rätt till någon ersättning från säljaren. Förutom dolda fel förekommer det att bostadsrättens standard avviker från en konkret uppgift som säljaren lämnat, exempelvis gällande lägenhetens boarea eller nivån på den avgift som betalas till bostadsrättsföreningen. Det rör sig då inte om ett dolt fel utan om ett avtalsbrott.
Det är i regel betydligt lättare att nå framgång med ett krav som baserar sig på avtalsbrott än på ett påstående om att det finns ett dolt fel.
Dolda fel i bostadsrätt - så fungerar det
Efter att ett dolt fel upptäckts är det naturligtvis bäst att säljaren och köparen har en konstruktiv dialog och gör upp i godo. Ofta är det dock inte möjligt att nå en samförståndslösning. I ett sådant scenario kan det vara bra att ta kontakt med en jurist, som kan förhandla med motparten och eventuellt inleda en domstolsprocess. Fri första kontakt med jurist.
Fortsatt hjälp alltid till fast pris efter överenskommelse. Ett dolt fel i en bostadsrätt är någon form av fel eller brist som köparen inte hade kunnat förutse innan tillträdet av lägenheten och heller inte kunnat upptäcka vid en ordentlig undersökning av lägenheten.
Några exempel på sådana fel och brister är mögelskador i bjälklaget, fuktskador i badrum som inte går att upptäcka okulärt och icke fackmannamässiga elinstallationer. En bra tumregel är att ett fel inte kan vara dolt om felet kan upptäckas utan att det görs förstörande ingrepp i den konstruktion som är felaktig. Oftast finns det argument både för och emot att en viss omständighet utgör ett dolt fel.
Juridiken på detta område är ingen exakt vetenskap och det förekommer att både köparen och säljaren har vettiga argument för sin sak. Därför är det klokt att ta kontakt med en jurist som kan göra en neutral bedömning av situationen. Värt att notera är att bedömningen av om ett fel i en bostadsrätt föreligger på flera punkter skiljer sig från bedömningen av fel i fastighet.
När du upptäckt ett fel som du misstänker kan ge rätt till ersättning ska du omedelbart dokumentera det dolda felet. Detta görs bäst genom att anlita en besiktningsman med särskild kompetens inom det område som felet har koppling till exempelvis våtrumsarbeten eller elinstallationer. Det protokoll som besiktningsmannen upprättar utgör ett mycket viktigt bevismedel om saken går vidare till domstol.
För att besiktningsmannens utlåtande ska ha ett så högt bevisvärde som möjligt bör säljaren bjudas in att närvara vid besiktningen. Vidare ska du, snarast möjligt, skicka ett reklamationsmeddelande till säljaren och så konkret du kan förklara vilken typ av fel som upptäckts. Därtill ska du upplysa säljaren om hur stor ersättning du kräver. Om du inte känner till vad det kommer att kosta att reparera felet ska du upplysa säljaren om att denne kommer att få information om det specifika ersättningskravet efter att du fått tillgång till offerter eller liknande underlag som åskådliggör kostnaden åtgärdande av felet.
Hur lång tid efter köpet får jag åberopa dolda fel? Enligt köplagen, som är tillämplig vid köp och försäljning av bostadsrätter, måste reklamation ske senast inom två år efter det datum lägenheten tillträddes vilket skiljer sig från köp av fastigheter hus, villa eller annan typ av fastighet på det sättet att tidsfristen inom vilken köparen ska anmärka på ett dolt fel vid köp av fastigheter är tio år.
Dolda fel i bostadsrätt – vad kan du göra?
I de flesta fall bör dock reklamation ske betydligt tidigare än så. Utgångspunkten är att reklamation ska ske snarast möjligt efter att ett fel har upptäckts eller borde ha upptäckts. Man ska därför aldrig avvakta med att skicka ett reklamationsmeddelande efter att ett fel har upptäckts. För att säkerställa god bevisning om att reklamationsmeddelandet kommit fram bör det skickas med rekommenderat brev, gärna i kombination med ett e-postmeddelande till en adress som köparen vet att säljaren använder.
Om säljaren påstår att vederbörande aldrig tagit emot något reklamationsmeddelande är det köparens ansvar att bevisa att meddelandet faktiskt kommit säljaren till handa.